《中国经济周刊》 记者 邓雅蔓 丨深圳报道

监管层终于对“房抵经营贷”出手了。

4月21日，深圳银行业监管部门开启全面排查房产抵押经营贷款的资金流向，重点审查房产交易完成后短期内申请抵押贷款的业务，但并未要求银行收回近期的房产抵押经营贷。

3月以来，深圳的房地产走势似乎与经济形势出现了脱节，深圳南山、宝安、罗湖和光明新区等地区的房价纷纷创历史新高。

一方面，受全球疫情影响，深圳的写字楼空置率上升，企业倒闭、停业和退租潮在蔓延；另一方面却是深圳豪宅与新盘引千人摇号抢购，价格“独领风骚”，甚至超过北上广。

4月20日，中国人民银行深圳中心支行下发通知，要求各个银行自查房抵经营贷违规流入房地产的情况，包括借贷人的贷前、贷中和贷后等情况。

这些本应该用来扶持实体经济的优惠性贷款，是如何一步步流向房地产市场的？《中国经济周刊》记者通过深圳房产中介、金融借贷从业人员和购房者深入调查，发现这背后的利益链条上至少潜伏着三个灰色地带：抵押垫资、借公司壳搞经营贷、假离婚炒房。

摄影：《中国经济周刊》首席摄影记者 肖翊

经营贷是如何流向楼市的？

3月以来，在广东经营服装工厂的王先生陆续接到一些房产中介和贷款公司的电话，询问其是否有需求贷款买房。

“他们说，买房的贷款除了‘经营贷’之外，还有‘企业纾困贷’‘三农项目’和‘小微扶持’等名义的贷款可以选。”王先生告诉《中国经济周刊》记者，目前他的工厂经营业绩不佳，成本却一直消耗着，中介帮忙贷款买房的提议对他确实有一定吸引力。

毕竟，企业经营贷利率要比正常的房贷便宜多了。“目前企业经营贷的利率已经从6.5%降到4.7%左右，我在深圳供的房贷利息差不多是10%。”王先生告诉《中国经济周刊》记者，除了利率下降，以往经营贷要求必须5年内偿还结束的限制也放开了。

去年11月，王先生在深圳花费约650万元买了一套小户型房子，房贷利息差不多要还60万元。截至今年4月中旬，这套房子的价格已经涨至750万元左右。

疫情爆发以来，为扶持实体经济，尤其是中小微企业的发展，央行对中小银行实施定向降准，释放长期资金4000亿元。

各大商业银行纷纷“应声”提升贷款规模。以建设银行为例，3月30日，中国建设银行行长刘桂平在业绩说明会上表示，2020年，建行将新增贷款1.5万亿，其中公司类贷款6850亿元，个人住房按揭贷款5700亿元。

“低利息+限制放开”使得经营贷对于当下的房地产市场充满了吸引力，在深圳，其背后利益链条开始构建起来。其中，对于“炒房团”而言，最常见的操作模式是：抵押—中介垫资—付全款借壳办理经营贷—还垫资—拿到房本还贷款—再拿新房本抵押……

即当你手里有房产无现金，又想在深圳多添一套房子，就可以把自己的房子抵押出去，办理经营贷。

“手上钱不够，可以通过垫资公司来解决。”一位在深圳从业约11年的房产中介人士向《中国经济周刊》记者举例，比如，购房者已有房产的评估价值是800万元，未清偿贷款80万元，垫资公司便可垫付80万还清贷款，再找金融公司为购房者搞一个符合要求的公司身份，以便利于购房者拿到抵押经营贷。

如果抵押经营贷办理成功，购房者便可以拿到评估值的7成左右资金：560万。还完垫资公司和金融公司的垫资和业务费，剩下的400多万足以在深圳南山区首付一套小户型房产。

如果购房者手上有现金而无房产，那办理经营贷后将为其大幅节约购房成本。“目前经营贷的利息要比房贷便宜一半左右，所以人们希望通过公司名义办理经营贷买房。”上述经营服装的王先生举例，比如，来自股市的购房者往往手上现金较多，现阶段会希望通过房产保值，又想利息最小化，就会想办法办理经营贷。

现金购房办理经营贷的过程与第一种情况相似，区别只在于，购房者出的不是抵押房产，而是4成首付款。

“垫资公司可以帮你出剩下的6成，拿到经营贷的7成之后，再把钱还给垫资公司就行。”上述中介这样告诉记者，出于对交易风险的考虑，垫资公司最多出到6成左右，它不可能超过经营贷拿出的7成。

他还表示，垫资赎楼在深圳房地产市场非常常见，所谓垫资公司，其实可以直接理解为担保公司或者金融贷款公司。

金融贷款公司发的垫资操作流程

4月19日，记者通过房产中介提供的线索联系了几家号称可以帮助个人获得“公司”买房资质的公司，发现几乎都是成立不到5年的中小型金融公司。

“看你具体需求收费，大概要2000多元到6000元。”一家金融公司的从业者这样回答，并建议记者最好不要选择涉及房地产、石油化工、资产管理类等银行风控管理比较严格的公司。

“最好是选择跟你本职工作相关性比较强的‘企业’，如果你本职工作不方便，你可以考虑贸易、科技类的。”她告诉记者，如果公司有流水或者交点增值税，后面贷款会好做很多。

在整个沟通过程中，她没有直接提到“经营贷”的字眼，但推荐记者去微博上了解缩写为“jyd”的业务。

“假离婚”的操作模式依然盛行

除了经营贷外，通过离婚再办消费贷也是深圳“炒房团”当下热衷的操作模式之一。4月中旬以来，记者卧底的3个购房群的购房者们都问到了同一个问题：现在离婚，多久才可以买房？

咨询离婚买房事项的某个深圳购房群（微信截图）

离婚买房的操作与经营贷有着相似之处。“购房者出4成首付，垫资公司垫付6成。夫妻双方名下共同持有一套房子的两人‘离婚’后，申请‘夫妻更名免税’，然后去不动产登记中心将夫妻共同房产换成夫妻一方的名字，这样另一方就可以拿到抵押贷款，也拥有了购房资格。”上述房产中介告诉《中国经济周刊》记者，有客户为此结婚、离婚几次，其实就是为了再制造购房资格，多买一套房。

“理论上，在深圳离婚两年内买房需要7成首付，但实际上监管没有那么严。”这位房产中介表示，银行方对于离婚时间的审核并不是很严，只要离婚事实存在，后面买房在深圳依然可以享受三成首付。

类似经营贷这样的操作模式其实不只在深圳出现。4月17日，浙江银保监局公布了针对银行的2张罚单。其中一家是位于杭州的余杭德商村镇银行，因为“未有效管控贷款资金使用，导致个人经营性贷款被挪用购房”，而被处罚款35万元。

同为一线城市，当经营贷操作“套路”到了上海和北京，就没有那么容易操作。

“深圳这边审批会认可成立不足半年的新公司，在北京和上海最好是成立两年时间以上的公司。”上述金融公司从业者告诉《中国经济周刊》记者。

“在上海，光获得企业购房资格就起码要花费几百万元。”一个来自上海的购房者告诉记者，如果没有上海户口，又想用经营贷低利率在上海买房，至少需要投资开个小公司，招聘10多人加上缴纳5年税以及全员社保，前后花费几百万元。

相比于北上广，深圳的户籍门槛目前是最低的：只要是全日制本科学历、在深圳购买社保，便可直接入户，且20个工作日以内即可完成入户手续。

“在深圳投资买房像是一场赌局，赌的是房价上涨速度能够跑赢贷款和通胀。”上述王先生告诉记者，只要深圳每年的房价上涨速度不低于10%，就是赚到了。

据深圳住建局消息，2017年至今，深圳大部分地区的新楼盘房价都在增长。据《深圳市城市建设与土地利用十三五规划（2016-2020）》，2016年以来，深圳在严格控制居住用地供给的同时，大幅增加工业用地。

在人口不断涌入、住宅用地不足的情况下，房价上涨反映的是一座城市的供需基本面。但决定这座城市房地产市场能走多远的，依旧是实体经济。

从全国来看，即便没有经营贷，国内房地产贷款的占比也不容小视。

今年一季度，国内房地产贷款已经占新增贷款的比例超过30%。据央行网站，一季度，人民币贷款增加7.1万亿元，同比多增1.29万亿元。分部门看，住户部门贷款增加1.21万亿元，企（事）业单位贷款增加6.04万亿元。

4月22日，中国人民银行深圳市中心支行在新闻通气会上表示，根据商业银行截至4月20日14点30分报送的自查情况统计，初步排查情况如下：一是未发现刚注册企业即申请经营贷的情况。二是未发现支小再贷款信贷资金通过房产抵押经营贷形式流入房地产市场的情况。三是辖区存在个别商业银行有客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况，但规模占比很小。人民银行深圳市中心支行和深圳银保监局已要求商业银行对信贷资金是否违规流入房地产领域开展全面排查。