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展望2017年 五方面建立房地产平稳健康发展机制
2016-12-14 09:38:15 来源： 浏览量：
根据12月9日的中共中央政治局会议精神，要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。
确实，促进房地产平稳健康发展的长效机制关键是适合国情，还要符合市场规律。我国幅员辽阔，各地情况差异较大，在2016年“去库存”的背景下，具有优质公共资源、人口吸引力较大的一、二线城市房价快速上涨，而缺乏优质公共资源、没有人口吸引力的三四线城市房价仍然在下降。
因此，未来准确判断各地具体情况，因城施策仍然非常重要。针对明年的宏观形势，笔者谈几点政策建议：
第一，供求双向调节，实现供求平衡。房价的决定如同一般商品价格决定的原理一样，尽管影响房价的因素有很多，宏观的、微观的、经济的、社会的、政策的、外部环境、国内的、国外的等等。但不管是什么因素，最终都会通过供求关系来对房价造成影响，所以，最终起决定作用的仍然是供求关系。
供不应求造成房价上涨，供过于求导致房价下降，这是市场经济下的基本经济规律。因此，房价的调控也需要从供求两方面入手。一、二线城市房价不断上涨的现象背后，是由于人口在不断增加，导致住房供不应求；三、四线城市则正好相反，由于人口在不断流失，导致住房供过于求，去库存的压力很大。因此，各地要根据具体情况因城施策，三、四线城市要想办法去库存，一、二线城市则想办法稳定房价。不管财税政策，还是金融手段、土地政策都要与各地的具体情况相吻合，实施反向调控。对于住房供不应求的一、二线仍然要采取限购、限贷、限价，以及增加土地供给的政策手段；对于住房供过于求的三、四线城市政策手段则相反。
第二，限制投机，让住房回归居住功能。由于住房自住、投资两相宜。如果赋予住房的投资属性，在房价不断上涨的背景下，则住房需求是无限的。而住房供给囿于土地的限制，总是有限的、稀缺的，因此，对于房价不断上涨的一线城市和部分二线城市房价调控的难度较大。为此，在调控时，一定要考虑住房供求的特殊性，尤其是住房需求的特殊性。
根据住房需求的层次来采取不同的政策，对不同的住房需求有保有压。根据住房需求的性质不同，住房需求可以分为首套房的刚性需求、二套房的改善性需求、长期持有的投资性需求、短期持有的投机性需求等。对于刚性需求和改善性需求的居民最基本的生存需求，我们需要给予财税、金融手段的支持；对于住房基本功能之外的投机投资性需求，尤其是投机性需求，则应运用财税、金融手段予以限制。
第三，发展租赁市场，建立购租并举的住房制度。我国住房制度改革的目标是住房商品化。购租并举的住房制度是住房商品化的应有之义。得到一套住房的使用权，可以购买产权，也可以通过租赁。在住房制度改革之前，我国的公房都是租赁的形式，住房制度改革之后，为了尽快回笼资金，建设更多的房子以满足人们对住房饥渴的需求，我国采取了鼓励购买产权的方式。
伴随着过去房价不断上升，住房的投资功能得以体现，人们已经习惯了买房的思维。其实，就满足居住功能而言，租赁方式是一个不错的选择。尤其是对于刚进入城市的新市民、新职工而言，他们收入较低，支付能力有限，只能通过租赁以满足其住房需求。因此，要为新市民、新职工提供长期稳定的租赁住房非常有必要。
租赁市场的发展也会减少购买住房的需要，对于抑制房价的上涨会有一定作用。而在高房价下，目前出租房屋是不划算的，因此，我们要给予机构和个人出租者更多的税收优惠、融资支持。包括对有稳定的租赁关系的承租者也要同户籍人口一样享受到教育、医疗等的公共服务。
第四，从新型城镇化发展角度，鼓励发展多元化地产。自改革开放开始，不断有浩浩荡荡的农民工进城务工。我国的城镇化率已经由1978年的17.92%提高到了2015年的56.1%，但是户籍人口的城镇化率才为39.9%，相差16个百分点。很多进城农民工及随迁子女不能与城市居民一起享受住房、教育、医疗等各种公共服务。为此，城镇化过程中，一定要让进城农民享受教育、医疗、社会保障等均等化的公共服务，让农民进城有房住，孩子有学上。房地产业不仅要为农业转移人口落户城镇提供相应的住房，尤其是中小户型商品房及公租房，也要为其提供教育、医疗等配套公共设施的建设与服务。
未来，房地产业要从以人为本的新型城镇化角度去规划设计住宅地产、园区地产、商业地产、教育地产、医疗地产、养老地产、包括地下管廊等多元化地产，帮助原有城镇居民与新市民解决住房问题，提供产业支撑，提高城镇的基础设施、社会设施服务水平。为此，政府应该制定相应的政策鼓励房地产开发商作为城市运营商开发多元化地产。
第五，加强规划引导，注重政府调控。根据经济学原理，市场经济能够实现资源的最优配置，但是，根据经济学原理，只有完全竞争的市场结构才能达到资源最优配置的条件。在现实生活中，很难有符合完全竞争市场条件的市场。而市场一旦不具备完全竞争的条件，则会导致市场失灵。由于房地产涉及国计民生，对人们安居乐业、对城市面貌的改善、对国民经济的发展有重要影响，因此，在强调发挥市场决定性作用的同时，一定要辅之于积极的政府调控，除了财税手段、金融手段的利用，对于供不应求的一、二线城市，也不排除限购等行政手段的运用。
未来尤其要重视城市规划、土地利用规划、房地产规划的引导作用。因为有什么样的城市规划、土地规划、房地产规划，就会有什么样的城市面貌、产业结构、房地产结构、房地产的供给与需求。各地房地产供求不平衡的问题实际上是供给侧的问题，是源头上的城市规划、土地规划、房地产规划没有做好。目前允许商改住实际上因为商业用房盖多了。未来一方面要从职住均衡角度、从供求平衡角度出发，对于供过于求的房地产业态应该允许调整为供不应求的房地产业态，土地性质也允许随之做出调整；另一方面也要做好科学的城市长期规划、土地和房地产规划，一张蓝图画到底，才有利于房地产供求平衡的实现，才有利于房地产长效机制的建立。
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