今年中央经济工作会议提出，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格；鼓励农民进城定居，购买城市住房。瞬间，房价能否下降成为人们，特别是农民和农民工们关注的问题。农民工买房对去库存有效果？

　　国家统计局的数据显示，2014年底农民工的总量为2.74亿人。今年10月末商品住宅待售面积约4.4亿平方米，折合约440万套；商品房待售面积6.8亿平方米，折合约680万套。

　　靠农民消耗房产库存有难度

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉：农民工就业地和可以买得起住房的地方，往往是分开的。比如90个重点城市的住房，往往都是农民工难以支付得起的，而他们支付得起的住房往往分布在县级市、县城或建制镇，这就大大增加了靠农民工去库存的难度。

　　农民工购房需求，还需看政府政策支持力度

　　海南省房地产中介行业协会会长邱廷录：从长期来看，农民工群体有购房需求，这部分流动人口是未来购房的主力人群。至于有多少能转化成有效需求，还要看政府出台什么样的政策，支持力度有多大。

　　目前房价水平看，农民工在城市买房现实吗？　　

　　据国务院农民工工作领导小组办公室2月发布的数据，外出农民工月平均收入2864元。如果平均一个农民工家庭有两个人工作，年家庭收入约为5万元，房价收入比达到10倍。30%的首付，也要拿出3年的全部家庭收入，如果考虑税费和装修等费用，负担挺大。

　　农民工在城市要买得起租得起，必须要有政府补贴

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉：让农民工进入商品住宅市场买房，支付有困难。做个测算：当前全国商品住房平均销售价格约为6500元/平方米，如果按照90平方米估算，加上税费、装修等费用，保守计算一套房子总费用为50万元。

　　从这个意义上来说，要让农民工在城市能够买得起或租得起房，必须要有政府的补贴。比如让农民工可以购买和租住保障性住房、对购房家庭给予金融支持和税收优惠，还可以采用租买混合的共有产权模式。要能够做到这些，必须要对现有的城镇住房制度进行改革，为政府给新落户农民工进行各种形式的补贴提供政策依据。

　　在一线城市打工农民工，选择三、四线城市买房可以实现

　　海南省房地产中介行业协会会长邱廷录：近几年我国农民工收入大幅度提升。就拿打零工来说吧，在二、三线城市打一天工都能赚200元以上，一线城市会更高。所以，只要农民工肯吃苦，收入并不是大问题。以一线城市的收入去三、四线城市买房，大部分农民工支付首付款问题不大，但也不可能所有人均能买得起房，总会有一部分人群是选择租房的。

　　让农民工形成真正的购房能力，应配套什么？

　　仅仅为消除房地产库存让农民工市民化，存在潜在风险

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉：一个农民工家庭，如果有了稳定的就业和家庭收入，政府再提供必要的基本公共服务，就具备了成为真正的市民的条件，就产生了比较可靠的住房需求。　

　　如果能够在政策支持下实现购买或租住住房，就会对消化库存、带动住房建设和投资有帮助。但如果仅仅是为了消化房地产库存来实现市民化，即在政策性住房金融支持下买房的同时，实现市民化，则会存在潜在金融风险。　　

　　将房地产去库存同城镇化户籍改革相结合

　　国家信息中心经济预测部宏观经济研究室主任牛犁：现在去库存的关键是要把农民工培育成新市民，让他们成为购房主力，这就要把他们纳入到很多政策体系当中，比如公租房、保障房等。

　　应该把房地产去库存同城镇化户籍改革结合起来。此外，还得让开发商降价，让房价合理回归。这样，面积小的、地段远一些的，新市民就能负担得起了。

　　让房地产商主动降价，可能吗？

　　企业主动降价较少见，兼并重组有利于降价出现

　　海南省房地产中介行业协会会长邱廷录：降低商品房价格是比较难的，商品房销售是市场行为，降低房价可能有3种情况：第一，企业自身降价，但是空间并不是很大；第二，政府应发挥市场调节手段，让困难的房地产开发企业自动降价；第三，行业破坏性的降价，出现开发商大面积现金流断裂，大面积的企业破产，房产企业出现抛售现象，投资人弃房而去，房价会大幅度下降，这是大家不想看到的结果。

　　此外，企业兼并重组是一个很好解决房地产去库存的办法。通过大企业兼并一些小企业，并不一定要降价，就可以消化掉现有库存，确实需要降价的通过降低成本规模化开发，也有了降价空间。